Cómo acabar con el mercado de alquiler. Nueva Ley de la vivienda 2023

La nueva Ley de la vivienda, regula diferentes ámbitos del sector inmobiliario, aunque se centra básicamente en la regulación del arrendamiento de inmuebles. Además, establece determinadas ayudas con las que pretende, desde un plano meramente teórico, facilitar el acceso a la vivienda. La nueva ley, modifica determinadas cuestiones procesales que afectan a los procedimientos de desahucio. Por otro lado, fiscaliza y adultera los precios del alquiler topándolos en aquellas partes del territorio que califica de “zonas tensionadas” aún pendientes de delimitar.

He presenciado de forma directa, muchas situaciones de abusos perpetradas por arrendatarios u ocupantes de mala fe, quienes sin abonar ninguna cantidad al arrendador han permanecido durante años en la posesión de viviendas, utilizando todas las estratagemas procesales que, durante la pandemia, las leyes especiales anti desahucios pusieron a su alcance.

Aquella regulación especial, cuyos efectos se siguen padeciendo, provocó la demora excepcional de muchos procesos de desahucios, como consecuencia de los recursos y escritos presentados por arrendatarios u ocupantes de mala fe logrando la suspensión efectiva de los procedimientos. Muchas veces por desconocimiento o por dificultad del propio juzgado en cuanto a la interpretación y correcta aplicación de aquellas leyes excepcionalmente enrevesadas, muchos ocupantes de mala fe demoraron los asuntos durante meses sino años, permaneciendo mientras tanto en la posesión de las viviendas de forma injustificada sin pagar un solo euro.

Como abogado, he presenciado la posesión ilegítima de viviendas, propiedad de personas con bajos o ínfimos recursos que sobrevivieron durante la pandemia gracias a la caridad de amigos o familiares, mientras que los ocupantes de sus bienes, salvaguardados y asesorados por determinados “servicios sociales”, impedían procesal y fraudulentamente la resolución judicial de sus procesos de desahucio y su lanzamiento. He tenido que lidiar con okupas sin acreditación y/o sin derecho a beneficiarse de la legislación especial relativa a la suspensión de lanzamientos durante la pandemia, retrasando años los procesos con un simple escrito, mientras trabajaban en negro complementando subvenciones con ingresos B, y mis clientes vivían de prestado en casa de familiares.

Pues de ahí es de donde venimos. Ahora el legislador en un alarde de demagogia, de espaldas a la realidad de un mercado lesionado tras sufrir las consecuencias de aquella farragosa regulación, decide aprobar una ley de la vivienda intrusiva, innecesaria e injusta. Una ley que se inmiscuye en la autonomía de la voluntad de las partes para anularla casi por completo. Una ley que vacía de contenido principios elementales de derecho privado, sin sentido ni conocimiento de la realidad. Una ley que salvaguarda el fraude y la ocupación ilegal por encima del legítimo derecho a la propiedad y de la inversión privada. Una ley que, según algunas fuentes podría ser declarada inconstitucional.

En fin, la ley de vivienda ha quedado aprobada por el Congreso el día 27 de abril de 2023, pendiente de su aprobación definitiva por el Senado para que la norma entré en vigor y se publique en el BOE. En principio, se supone sucederá antes de las elecciones generales del 28 de mayo de 2023.

La Ley de la vivienda no pretende intervenir en el mercado y modificar la voluntad negociadora de las partes, lo que hace es aplastar ambas cosas, sin apenas miramientos. La Ley irrumpe de forma grave en la esfera privada desnaturalizando su significado y alcance. Esta nueva regulación tendrá consecuencias perniciosas para el mercado del alquiler. Los efectos teóricos pretendidos acabarán siendo los contrarios en la práctica.

El mercado de alquiler quedará seria y duramente afectado. Se deja sin amparo ni cobertura legal ni procesal efectiva, uno de los elementos determinantes de la ecuación, es decir, a propietarios y arrendadores. Se presume por el legislador que la mayoría de los arrendadores son ciudadanos o empresas con un poder adquisitivo alto, cuando esa no es la realidad. O en el mejor de los casos, reserva dicha consideración al hecho de disponer de la titularidad de cinco o más inmuebles, suposición injusta y abstracta donde las haya.

Sustentándose en las anteriores suposiciones, no sólo no se garantiza el libre ejercicio del derecho a la propiedad o a la inversión privada, si no que se regula en su perjuicio de forma directa y clara. Mientras tanto, se da cobijo a la proliferación en masa de ocupaciones fraudulentas y abusivas dejando vacío de contenido el concepto y significado de propiedad, así como su defensa judicial efectiva.

Concepto y ampliación de zonas tensionadas en el mercado del alquiler

Según dice la Ley: “Se mejoran y facilitan las condiciones para la declaración de zona tensionada, abarcando más áreas para la aplicación de las medidas de control”. La declaración de un barrio o municipio como «zona tensionada» será competencia de cada Comunidad Autónoma, incorporándose en la revisión al Ayuntamiento del municipio donde se estén analizando las zonas en cuestión.  

Los requisitos que abren la posibilidad para declarar una zona como “tensionada”, son:

1. Que el precio de compra o alquiler de la vivienda haya aumentado al menos 3 puntos por encima del IPC en los cinco años anteriores a la declaración de área tensionada
2. Que el coste medio de la hipoteca o del alquiler más los gastos y suministros básicos supere el 30% de la renta media de los hogares de la zona en cuestión

En el caso que se cumpla una sola de estas condiciones, procederá la declaración de zona tensionada. Es decir, requisitos abiertos a la interpretación y modulación arbitraria, sin posibilidad de control sencillo, y sujeto a posibles intereses públicos o burocráticos de turno sin ningún tipo de cortapisa.

Dice la ley que la determinación geográfica de zonas tensionadas se vinculará a los distritos censales, como concepto de “micro zonas”, pudiendo alcanzar zonas mucho más amplias como las de un territorio íntegro de una Comunidad Autónoma. Una auténtica injusticia en términos equidad y objetividad.

Modificación concepto “grandes tenedores”, distinguiendo entre grandes y pequeños propietarios.

Concepto gran tenedor: personas físicas o jurídicas con 5 ó más propiedades inmuebles en zonas tensionadas o hasta 10 viviendas (o 1.500 m2) en zonas no tensionadas.

Pequeño propietario: personas físicas o jurídicas que tengan en propiedad menos de 5 viviendas.

Limitación actualizaciones alquiler y supresión IPC

Rodeada de polémica, esta medida saldrá adelante incorporada a la nueva Ley de la Vivienda. Consideramos que la polémica está más que justificada. Esta es una de las medidas, entre otras, que más afectarán el alquiler y la oferta de arrendamientos de viviendas.

Con la nueva ley, desde enero de 2024 las actualizaciones de precios de los alquileres estarán topados a un índice máximo de un 3%, y quedarán desvinculados del IPC.

Y la limitación viene para quedarse, es decir, las actualizaciones de los alquileres quedarán para siempre limitados. Empezando por un índice del 2% en 2023 y 3% en 2024.

Para el ejercicio 2025 se aprobará un nuevo índice de actualización de precios. Ya veremos para entonces que es lo queda del mercado de alquiler. Dicho índice, al que se sujetarán todas las actualizaciones de los arrendamientos y que pretende ser más estable que el IPC, siempre se fijará por debajo del mismo. Se dice, existe un “grupo de trabajo” que supuestamente está estudiando su determinación futura a partir 2025.

Determinación intrusiva de la ley en el precio alquileres de “zonas tensionadas”

Todos los precios de alquileres relativos a nuevos contratos, sin perjuicio si los arrendadores son grandes o pequeños propietarios, quedarán sometidos a la fiscalización y control establecida por la nueva ley, y topados, al modo totalitario.

Con esta medida innatural, desproporcionada y alejada de la realidad del mercado, se pretende reducir el precio de las viviendas de alquiler en las denominadas “zonas tensionadas.” Lo que sucederá, en mi opinión, será la reducción imparable de la oferta de alquiler de viviendas, en detrimento justamente de los arrendatarios de buena fe a los que la ley dice pretende proteger.  

Estos topes intrusivos de precios se determinarán en función de la modalidad de contrato y del supuesto nivel adquisitivo del propietario, y sobre la base a un valor tan abstracto e injusto como el de las “cinco propiedades”.  

En el caso de “pequeños propietarios”, los precios se determinarán con sujeción al precio del arrendamiento anterior. Por tanto, los arrendamientos se desvinculan por completo de los precios fijados hasta ahora de forma relativa por el mercado, en función de la oferta y demanda de arrendamientos, anulándose la posibilidad de acudir a su actualización conforme al IPC.

A partir de ahora, debe estarse al precio del contrato de arrendamiento anterior, en detrimento de la libertad de mercado y de la posibilidad de invertir en la mejora o conservación de las viviendas una vez finalizado un arrendamiento. Ahora al arrendador, ya no tendrá interés en invertir en la mejora o conservación de la vivienda desde el momento en el que no puede recuperar dichos costes, ni siquiera parcialmente, con la fijación de un precio superior para el siguiente contrato. Es decir, a un precio superior lógico y más acorde con el coste de la mejora de la vivienda, mobiliario, electrodomésticos de mejor calidad etc.  

No sólo se destruye el mercado del alquiler mediante la salvaguarda injustificada de arrendatarios sin distinción, incluyendo los de mala fe, morosos profesionales o meros ocupantes. Además, se empeorará la calidad, situación y conservación de las viviendas arrendadas. Los arrendadores evitarán realizar ningún gasto de mejora en los inmuebles, toda vez que perderán cualquier inversión en las viviendas si no pueden actualizar los precios para los nuevos arrendamientos en proporción a la mejora de los inmuebles. En definitiva, un desincentivo para los oferentes de alquiler que puede llevar a la reducción drástica de la oferta, de viviendas arrendadas. La prohibición de actualización de precios y su topado, parece una medida propia de un sistema totalitarista de mediados del siglo pasado, que la de un estado moderno miembro de la UE.

Para “grandes tenedores” (más de cinco inmuebles) se aplicará el “índice de contención de precios”. Índice implantado al margen de las leyes del mercado y de las decisiones y voluntades personales de los oferentes y demandantes de alquiler.

La ley también contempla la inclusión de nuevas viviendas de alquiler en el mercado dentro de aquellas zonas tensionadas pendientes de delimitación. Dichas viviendas igualmente estarán topadas en sus precios y en función de las competencias de cada Comunidad Autónoma.

Obligación arrendadores sufragar comisiones inmobiliarias

Anulando y dejando hueco de contenido, la libertad negocial y voluntad de las partes como principio elemental de derecho privado, la ley establece que los gastos y honorarios inmobiliarios deberán sufragarse por el arrendador o propietario. Imposición coadyuvante de la destrucción del mercado de alquiler en detrimento paradójicamente de quienes supuestamente la ley pretende proteger, es decir los arrendatarios de buena fe.

Prohibición incremento alquiler por conceptos de gastos extras

En la misma línea intervencionista, se prohíbe aumentar el precio del alquiler incorporando otros gastos del tipo; Comunidad, Tasas basuras, etc.

Prohibición “acuerdo entre las partes” contrarias a la Ley de Vivienda

Se establece la prohibición de pactar acuerdos entre los partes dirigidos a dejar sin efecto la aplicación de las medidas que contiene la Ley. Medida reforzada que en mi opinión resulta redundante por innecesaria. Dicho principio ya existe en nuestro ordenamiento.

Medidas de protección frente a los desahucios

La interposición de un desahucio se funda en la constatación de una posible ilegalidad perpetrada por un arrendatario u ocupante de un inmueble. No existen desahucios tramitados de forma injustificada en nuestro país. Debe recordarse que la desestimación de un proceso de desahucio controvertido conlleva la imposición de las costas del juicio a cargo del demandante. Salvo que un abogado desee perder un cliente, la posibilidad de tramitar un desahucio sin razón, es remota.

Sin embargo, la ley establece una serie de “medidas de protección” frente a los procesos de desahucio. Resulta paradójico imponer “medidas de protección” frente a un procedimiento judicial cuya interposición viene motivada por la posible constatación de un hecho ilegal, como, por ejemplo: impago de alquileres, actividades molestas, ocupación ilegítima etc… Además, su tramitación está fiscalizada por un juez y un letrado de la administración de justicia, y regulado en leyes jurídico-procesales: LAU, LEC, LOPJ etc…

Se establecen “medidas de protección” frente a los desahucios, como si se tratasen de procedimientos perversos, alegales o arbitrarios, al servicio exclusivo de los más poderosos. La realidad es que las “medidas de protección” podrán utilizarse desde la picaresca, con el fin de salvaguardar hechos y situaciones ilegales como la ocupación injustificada y abusiva de viviendas por parte de ocupantes de mala fe durante años.  

Dice la Ley que pretende poner fin a los desahucios sin fecha predeterminada. Y para tal fin, establece la obligación de fijar fecha y hora para llevarlos a cabo. La regulación de esta medida por la nueva ley resulta redundante. La Ley de Enjuiciamiento Civil, ya establece la posibilidad de tramitar el señalamiento del lanzamiento en la primera resolución admitiendo a trámite el desahucio, y es lo que principalmente interesan los demandantes del procedimiento, tener fijado cuanto antes la diligencia.

Es demagógico afirmar que los desahucios se tramitan a espaldas de los arrendatarios u ocupantes. Otra cosa distinta es la habitual evitación del emplazamiento judicial por parte de poseedores de mala fe, con el fin de entorpecer y demorar la tramitación del desahucio.

La nueva ley establece nuevos plazos de prórrogas en los desahucios, en virtud de las cuales se podrán aplazar los lanzamientos por más de 2 años. Medida absolutamente desproporcionada e injusta que perjudica ostensiblemente los derechos e intereses de arrendadores sin ningún tipo de compensación efectiva. De igual forma como ha existido picaresca y uso abusivo de la regulación de suspensión de lanzamientos durante la pandemia, evidentemente ocurrirá lo mismo con esta ley. Los arrendatarios y ocupantes de mala fe utilizarán de forma abusiva las prórrogas y bondades que contiene la ley a su favor, para demorar injustamente los lanzamientos de viviendas. El perjuicio para propietarios y arrendadores es mayúsculo, y una absoluta irresponsabilidad.

Por otro lado, se establece que las Comunidades Autónomas puedan articular mecanismos de mediación y alternativa habitacional que consideren más apropiados. Se regula el acceso obligatorio a los procedimientos de solución extrajudiciales para las personas consideradas vulnerables. Tampoco tiene sentido la anterior obligación de acceso a las partes en un proceso extrajudicial, por redundante y superflua.

Por primera vez se reconoce la utilización de los fondos de los planes estatales de vivienda para ofrecer alternativas habitacionales a personas en riesgo de desahucio mediante alquileres sociales bonificados, realojamientos de personas en situación de vulnerabilidad o cualquier otra política que tenga como objetivo ofrecer alternativa habitacional a estas personas y familias. Resulta paradójico afirmar que el riesgo es el proceso de desahucio, un procedimiento judicial legal regulado en nuestro ordenamiento jurídico con todas las garantías. Sólo razones de oportunidad y demagogia política explican esta confusión interesada por los redactores de la ley.  

Beneficios fiscales para propietarios

Se ha afirmado que los pequeños propietarios con una vivienda situada en una “zona tensionada” se les podrán aplicar incentivos fiscales en el IRPF, con el fin de poner su vivienda en alquiler y compensar así el topado en el incremento del precio de los nuevos contratos en relación con el alquiler anterior. Es todo mucho más simple, la mejor justicia y ayuda para el arrendador sería que esta norma jamás entrase en vigor.

Recargo del IBI para viviendas vacías

Se incrementa la presión fiscal sobre las viviendas vacías. Para incentivar (léase coaccionar) el arrendamiento de viviendas vacías durante más de dos años, en el caso de propietarios titulares de más de cuatro viviendas en un mismo municipio, el Gobierno permitirá a los Ayuntamientos incrementar el IBI de dichos bienes con un recargo de hasta el 150%.

Prohibición cambio calificación vivienda pública

Las viviendas que se encuentren protegidas sobre suelo destinado a viviendas de protección pública quedarán sujetas a un régimen de protección pública permanente, excluyéndose la descalificación, mientras dure la calificación de dicho suelo. Y se establece la calificación de indefinida de la vivienda protegida.