Reforma de la Ley de Propiedad Horizontal

Ha entrado en vigor la Ley 10/2022, de 14 de junio, de medidas urgentes dirigida a impulsar la actividad de rehabilitación edificatoria en el contexto del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia. En esencia, tres razones justifican la adopción urgente de las medidas contempladas por la actual reforma, tal y como viene determinado en su preámbulo.

Por un lado, el ostensible deterioro del parque edificatorio y la vivienda. Una parte muy importante de los edificios residenciales se edificaron antes del 1980. El 84% tienen malas calificaciones en consumo energético y un 75% son inaccesibles. Y hasta un 40% de los edificios de cuatro o más plantas no dispone de ascensor.

Por otro lado, el país debe responder con agilidad a los problemas derivados de la rehabilitación edificatoria cumpliendo con su compromiso adoptado en el Plan Nacional Integrado de Energía y Clima (PNIEC) 2021-2030, que establece un crecimiento de la actividad rehabilitadora de carácter exponencial.

A su vez, debe destinarse un gran volumen de recursos en el marco del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia.

Modificaciones destacadas:

La actual reforma incorpora cambios en el régimen de las comunidades de propietarios regulada en la ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal de aplicación a aquellas obras dirigidas a mejorar la eficiencia energética del edificio o la implantación de fuentes de energía renovable. En ese sentido, se establece un régimen de mayoría simple para la realización de tales obras. Por otro lado, se determina que el coste de las obras o los importes derivados de su financiación serán considerados gastos generales a efectos de la aplicación de las reglas de preferencia del art. 9.1 e LPH.

Igualmente, se establecen cambios en cuanto al impago de gastos comunes, medidas preventivas de carácter convencional, reclamaciones judiciales impagados, arbitraje y mediación.

Se incorporan en la normativa, nuevos elementos para combatir la morosidad comunitaria consistentes en nuevas herramientas para las comunidades de propietarios. En ese sentido, las comunidades de propietarios tendrán legitimidad para sancionar al comunero moroso con la privación del uso de instalaciones y elementos comunes que no tengan carácter esencial.

También la actual regulación recoge la capacidad de las comunidades de propietarios en cuanto a establecer el porcentaje reclamable sobre intereses de morosidad superiores al interés legal del dinero. Aunque el pacto comunitario relativo a reclamar intereses moratorios superiores al importe legal del dinero, es una cuestión que ya venía siendo aplicada por nuestros juzgados y tribunales en la resolución de reclamaciones judiciales interpuestas contra propietarios morosos, no obstante al venir ahora contemplado expresamente por la ley, no podrá alegarse la falta de legitimidad de dichos pactos en ningún supuesto.

También se pretende agilizar la reclamación judicial a través del proceso monitorio relativo a las reclamaciones de deudas comunitarias posibilitando la reclamación en la misma demanda de las sucesivas y futuras deudas pendientes de vencer en el momento de interponer la reclamación judicial. Únicamente la actual modificación limita la posibilidad de reclamación a aquellas deudas devengadas vencidas hasta la notificación del pacto liquidatorio de la deuda al moroso.

Sea como sea, un abogado con experiencia procesal civil siempre efectuará su demanda con expresa reserva de reclamar las deudas pendientes vencidas. Es decir a pesar de la limitación de la ley es posible reclamar en ese sentido en virtud de la ley procesal. Se requiere cierta experiencia procesal tramitar correctamente este tipo de reclamaciones, evitando mayores costes y pérdida de tiempo.

Por otro lado, la actual modificación abre la posibilidad para reclamar en el mismo proceso monitorio y entendemos en cualquier otro procedimiento judicial procesal civil, todos los gastos y costes que comporte la propia reclamación de la deuda a nivel extrajudicial como judicial, incluyendo los devengados por la intervención del administrador y Sr. Secretario en Juntas. Dichos costes y gastos correrán a cargo del deudor tal y como la ley contempla expresamente, sin que los juzgados y tribunales puedan rechazar esta posibilidad. Hasta ahora en la mayoría de casos no se admitía la inclusión de dichos gastos a efectos de su reclamación judicial.