La Falta de Transparencia del Interés de Demora en Hipotecas Implica su Nulidad Total

El TS Impone la Transparencia Material como Filtro Previo a la Proporcionalidad

El Tribunal Supremo (TS) ha emitido nuevas resoluciones que refuerzan la protección del consumidor, estableciendo un criterio muy estricto sobre las cláusulas de intereses de demora en los préstamos hipotecarios. La Sala de lo Civil ha confirmado que estas cláusulas no solo deben pasar un control de contenido (que no sean desproporcionadas), sino también un control de transparencia material para ser válidas.

El Doble Control de los Intereses de Demora

El interés de demora es el que se aplica cuando el prestatario se retrasa en el pago de las cuotas. La jurisprudencia actual somete estas cláusulas a un doble filtro:

1. Control de Contenido (Proporcionalidad)

Este control se basa en el Artículo 114 de la Ley Hipotecaria (LH), que establece que los intereses de demora en préstamos hipotecarios a vivienda habitual no pueden ser superiores a tres puntos porcentuales sobre el interés remuneratorio pactado. Si superan este límite, la cláusula es abusiva y debe ser moderada.

2. Control de Transparencia (El Nuevo Filtro del TS)

La Sentencia clave del TS pone el foco en el deber de información de la entidad:

• ¿Qué exige el TS? Que la cláusula sea clara, concreta y sencilla, permitiendo al consumidor medio no solo entender gramaticalmente el texto, sino conocer las consecuencias jurídicas y económicas que se derivan de su aplicación, es decir, el impacto real en caso de impago.
• La Nulidad: Si la entidad financiera no prueba que informó al cliente de manera transparente sobre el funcionamiento, el cómputo y el riesgo de la cláusula de demora, esta será considerada nula por abusiva, aunque el tipo pactado estuviera dentro del límite legal del art. 114 LH.

Consecuencia de la Nulidad Total

El aspecto más relevante de la doctrina actual es la consecuencia de declarar nula una cláusula por falta de transparencia:

Si el interés de demora se declara nulo, no se sustituye por ningún otro interés (ni siquiera el interés legal del dinero).

La cláusula se tiene por no puesta. La consecuencia es que, desde el momento de la nulidad, el préstamo solo devengará el interés remuneratorio ordinario y ningún otro tipo de recargo por mora. Esta es una diferencia crucial respecto a otros tipos de cláusulas abusivas.

Implicaciones para Consumidores y Entidades

• Para Consumidores: Abre la puerta a reclamar la devolución de cantidades pagadas en concepto de intereses de demora si estos fueron impuestos sin superar el control de transparencia, incluso si el tipo no era desproporcionado.
• Para Entidades: Refuerza la necesidad imperiosa de documentar y probar el cumplimiento del deber de transparencia material durante la fase precontractual, asegurando que el cliente comprende perfectamente la carga financiera y legal de la cláusula de demora.