El Tribunal Supremo zanja el debate: Los gastos hipotecarios no prescriben hasta el conocimiento efectivo del consumidor

En un reciente pronunciamiento que clarifica uno de los puntos más controvertidos del Derecho Bancario, el Tribunal Supremo (Sentencias 48/2026 y 54/2026, entre otras) ha consolidado la doctrina sobre la prescriptibilidad de la acción de restitución de los gastos hipotecarios.

Esta decisión supone un giro definitivo frente a la inseguridad jurídica que imperaba en las audiencias provinciales y refuerza la protección de los usuarios frente a las cláusulas abusivas.

La clave: El «Díes a Quo» y el conocimiento efectivo

El núcleo de la controversia residía en cuándo empezaba a contar el plazo de prescripción para que un consumidor reclamara la devolución de las cantidades pagadas por notaría, registro, gestoría y tasación.

El Tribunal Supremo, siguiendo la estela de la jurisprudencia del TJUE, establece ahora con total claridad que:

• No basta el pago: El plazo no empieza a contar en el momento en que se abonaron las facturas al constituir la hipoteca.
• No basta la publicación de sentencias previas: El mero hecho de que existiera jurisprudencia anterior sobre la nulidad de estas cláusulas no implica que el consumidor concreto conociera su derecho.
• Conocimiento individualizado: La prescripción solo comienza a computar desde que el consumidor tiene conocimiento efectivo de la abusividad de su cláusula, lo cual, en la práctica, suele coincidir con la sentencia que declara la nulidad de dicha cláusula específica.

Implicaciones para el mercado financiero y legal

Esta doctrina abre la puerta a miles de reclamaciones que se daban por perdidas debido al paso del tiempo (especialmente hipotecas firmadas antes de 2019). Para los despachos de abogados y entidades financieras, esto supone:

1. Reapertura de expedientes: Contratos hipotecarios de principios de los 2000 o incluso de los 90 pueden ser objeto de reclamación de gastos si la cláusula no ha sido declarada nula previamente.
2. Carga probatoria: Corresponderá, en su caso, a la entidad financiera acreditar que el consumidor tuvo ese «conocimiento efectivo» antes de la reclamación, una prueba de difícil ejecución.
3. Seguridad jurídica: Se unifica el criterio, evitando disparidad de sentencias según la provincia donde se litigue.