Prórroga suspensión desahucios en supuestos de vulnerabilidad o como legislar de espaldas a la realidad.

15 enero, 2021 - 10 minutes read

Desde nuestro punto de vista, estamos ante una ley inconstitucional, contraria al legítimo derecho a la propiedad, demagógica, oportunista, y extrañamente protectora de una actividad ilícita como es la ocupación o usurpación de bienes ajenos sin justo título.

Además de un atropello al sentido común, la conocida como ley «antidesahucios», provocará un aluvión de problemas litigiosos y económicos de muy compleja solución entre propietarios, inquilinos u ocupantes. Confiamos en el buen criterio de jueces y Tribunales a la hora de aplicar esta ley, dentro del margen de decisión que la misma les confiere, para minimizar los graves problemas que sin duda van a producirse.

Con esta absurda regulación, el gobierno ha demostrado su absoluto desconocimiento sobre el sector inmobiliario, y sobre la dinámica procedimental y tiempos de tramitación que afectan a Juzgados y Tribunales. Resulta paradigmático contemplar como esta ley, haciendo gala de una ingente dosis de ingenuidad y absoluto desconocimiento de la realidad judicial, refiere a que los juzgados requerirán informe de los servicios sociales de forma previa a pronunciarse en determinados supuestos. Es decir, contempla un trámite que por sí solo, conlleva una demora en la mayoría de los casos de unos 2 meses o más, que puede llegar a coincidir incluso con el fin del estado de alarma. Por tanto, terreno abonado para la picaresca procesal.

Es cierto que en un mundo ideal, la comunicación entre juzgados, servicios sociales y resto de organismos debería ser inmediata. Pero resulta que la realidad es mucho más compleja. La velocidad de la «fibra óptica» por decirlo de alguna manera, no alcanza aún al terreno judicial, y normalmente las comunicaciones entre organismos, si consisten en adopción de resoluciones o acreditación de pruebas, pueden demorar una media de 2 meses o más, a salvo de algunas excepciones que confirman la regla. Además el legislador tampoco ha contemplado la más que posible demora en el trámite de respuesta y tiempo de resolución necesaria por parte de servicios sociales, retraso por volumen solicitudes vulnerabilidad que se van a producir, y un largo etc…. En fin, una ley ridículamente teórica e ingenua, farragosa en el fondo y en las formas, dictada por iluminados burócratas que bajo el estandarte «de lo social», legislan totalmente a espaldas de dicha realidad social, judicial y económica. Una Ley que genera más problemas que soluciones, y entorpece la tan ansiada y necesaria reactivación económica de nuestra sociedad. Para esto, mejor que algunos se queden en su casa, que además ahora evitarán se la puedan quitar.

Resumen puntos Ley:

La prórroga establecida para la suspensión de los desahucios de personas vulnerables en los términos regulados por ley seguirá en vigor hasta el 9 de mayo de 2021, coincidiendo con el fin del estado de alarma. Esta medida se aplica a aquellos casos en los que se impaga la renta del alquiler, como en los supuestos de terminación del contrato de arrendamiento.

Para su aplicación deben cumplirse determinados requisitos. Por un lado, la unidad familiar no debe superar tres veces el IPREM, ampliado en el supuesto de menores, personas dependientes o discapacitados, entre otros. Y, asimismo, el pago de la renta y los suministros básicos debe ser superior al 35% de los ingresos totales unidad familiar.

Requisitos legales para ser considerado persona vulnerable:

  • Arrendatario en situación de desempleo, ERTE, o reducción jornada por cuidados (en el caso de empresarios), u otras circunstancias similares que conlleven “pérdida sustancial de ingresos”.
  • Ingresos unidad familiar no superar, en el mes anterior a la petición:
  1. Tres veces el IPREM. Cuatro veces en supuestos de discapacidad, dependiente o incapacitado. Cinco veces si deudor es discapacitado (físico 65%) (mental 33%), o supuestos enfermedad grave que impidan trabajar, tanto arrendatario pagador como cuidador.
  2. Estas cantidades se incrementarán 0,1 veces el IPREM en el caso de mayores de 65 años y por cada hijo (0,15 veces para familias monoparentales).
  3. Pago alquiler incluidos suministros básicos que superen el 35% de los ingresos netos unidad familiar.

El interesado podrá instar la solicitud correspondiente, no obstante, el arrendador tendrá derecho a demostrar ante el juez su situación igualmente de vulnerabilidad o riesgo. Previo informe de los servicios sociales correspondientes será el juez quien decidirá si procede ó no la paralización del trámite del desahucio, ostentando plena autonomía para decidir continuar adelante con la tramitación del procedimiento o no. Por tanto, el juez en cualquier caso ostenta plena libertad para decidir si procede seguir con el desahucio y en su caso, lanzamiento de los arrendatarios de la vivienda si estima que la situación económica del arrendador resulta preferente.

Por otro lado, la reforma configura un nuevo supuesto por el que se suspende el desahucio en aquellas situaciones relativas a viviendas habitadas sin contrato de alquiler. Es decir, aquellos supuestos de cesión sin contrato escrito o situaciones de ocupación. En estos supuestos, los requisitos son mucho más exigentes y solo se contempla la suspensión del lanzamiento para casos o situaciones muy extremas. En ese sentido, solo se contempla la suspensión del desahucio para viviendas titularidad de “grandes tenedores” (Diez o más inmuebles o empresas o entidades, con independencia del número de viviendas que tengan) y que no sean ni primera ni segunda residencia de nadie. Tampoco procederá la suspensión del desahucio si la entrada en la vivienda deriva de un hecho delictivo, se realizan actividades ilícitas o si se ha accedido al inmueble a partir de la fecha entrada en vigor del Real Decreto-ley 37/2020, de 22 de diciembre, de medidas urgentes para hacer frente a las situaciones de vulnerabilidad social y económica en el ámbito de la vivienda y en materia de transportes.

Los ocupantes de la vivienda no pueden superar los umbrales económicos de IPREM antes descritos. Además, deben tratarse de familias con algún miembro dependiente, víctima de violencia de género o menores a cargo. Cumplidos algunos de los anteriores requisitos, el Tribunal valorará si se trata de un supuesto de extrema necesidad y si ha habido cooperación con la administración para encontrar una solución antes de decidir si paraliza el desahucio.

  • Compensaciones para arrendadores

Finalizado el estado de alarma, el 9 de mayo, todos los procesos que hayan sido suspendidos volverán a reactivarse. Por otra parte, el Decreto Ley determina compensaciones para los arrendadores afectados que correrán a cargo de las ayudas del Plan Estatal de Vivienda.

Si se trata de impagos de alquiler o fin de contratos, podrán solicitarlas si en tres meses desde la suspensión del desahucio la administración no ha solucionado el problema, esto es, no ha ofrecido otra vivienda, por ejemplo, a los habitantes de la casa. En ese caso, se les pagará la renta media de la zona durante el tiempo de suspensión, además de los gastos que hayan tenido que asumir en pago de suministros o, en caso de que sea menor, el alquiler que no le han pagado. En el caso de viviendas ocupadas o sin contrato de alquiler, el propietario demostrará el perjuicio económico que le ha sido irrogado, en aquellos casos en los que el inmueble hubiera sido ofertado para su venta o alquiler de forma previa. Las compensaciones se corresponderán con la renta media de la zona, según el Índice de precios de alquiler establecido por el Gobierno, más los gastos de suministros que en su caso procedan.