El 23 de abril entró en vigor el Real Decreto Ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo, en el que se acuerda, entre otras medidas, una moratoria en el pago del alquiler de los locales comerciales por COVID-19.

En nuestra opinión, la regulación de esta moratoria no ha tenido mucho sentido, resultando muy cuestionable su utilidad o aplicación práctica para aquellas situaciones que en principio la norma pretendía amparar, toda vez qué en todos los supuestos contemplados, se requiere de la voluntad última del arrendador para alcanzar un acuerdo que conlleve la moratoria en el pago de la renta.

ARRENDAMIENTOS A LOS QUE RESULTA DE APLICACIÓN:

  • Contratos para uso distinto del de vivienda. Aquellos cuyo destino primordial no sea la de satisfacer la necesidad permanente de vivienda de los arrendatarios.
  • Esencialmente, son aquellos arrendamientos de locales destinados a la explotación de un negocio o industria, o destinados a otras actividades económicas: comerciales, artesanas, profesionales, recreativas, asistenciales, culturales o docentes, aunque el arrendatario sea una entidad benéfica.
  • Arrendamientos de temporada (A pesar de que el destino es de vivienda, faltaría el requisito de permanencia).
  • Arrendamientos de industria (Arrendamiento de la propia actividad, empresarial, industrial o profesional, añadido al arrendamiento del local en cuestión).

REQUISITOS QUE AFECTAN A ARRENDATARIOS:

  • Empresarios Autónomos:
  • Afiliación S.S., y en situación de alta el 14 de marzo 2020, es decir, cuando se declara por el Gobierno, el estado de alarma.
  • Suspensión de la actividad desarrollada en el local arrendado, motivada por la entrada en vigor del estado de alarma, o por órdenes dictadas por la Autoridad competente.
  • Supuestos en lo que no ha existido suspensión legal de la actividad, debiendo acreditar que se ha sufrido una reducción de la facturación en un 75% (tomando como referencia la facturación del mes natural anterior al mes en el que se solicita el aplazamiento, respecto a la facturación media mensual del mismo trimestre del año anterior).
  • PYMES:
  • Cumplimiento requisitos relativos a la formulación de balance abreviado (Empresas cuyo activo no resulte superior a 4.000.000 €; cifra de negocios no superior a 8.000.000 €; número medio de empleados no superior a 50).
  • Supuestos en lo que la actividad empresarial se haya visto suspendida con motivo de la declaración del Estado de Alarma; o en su caso, que ostenten una reducción de la facturación en un 75% respecto la facturación mensual media del mismo trimestre del año anterior.

ACREDITACIÓN CUMPLIMIENTO REQUISITOS: AUTÓNOMOS Y PYMES

  • En los supuestos de reducción de actividad: en virtud declaración responsable donde el autónomo o empresa, manifiesten que han sufrido una reducción de su facturación mensual en, al menos, un 75% en relación con la facturación media mensual del mismo trimestre del año anterior. A tal efecto, en estos supuestos se reconoce al arrendador el derecho a exigir al arrendatario la exhibición de los libros contables que así lo reflejen y acrediten.
  • En caso de suspensión de la actividad, se requerirá Certificado emitido por la AEAT o en su caso, del órgano competente de la Comunidad Autónoma, y sobre la base de la declaración de cese de actividad.

MORATORIA EN EL PAGO DE ALQUILER

  • Si el arrendador es una empresa, entidad pública o “gran tenedor”
  • La moratoria durará mientras permanezca en vigor el Estado de Alarma y sus respectivas o sucesivas prórrogas, y aplicable a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente para combatir el impacto económico del COVID-19, siendo la moratoria máxima permitida de 4 meses desde la finalización del Estado de Alarma.
  • La renta se diferirá sin penalización ni devengo de intereses, mediante el fraccionamiento de las cuotas y en un vencimiento máximo de 2 años. Lo anterior, siempre y cuando siga vigente el contrato de arrendamiento.
  • Se determina como arrendatario “gran tenedor” aquella persona física o jurídica que ostente la titularidad de más de 10 inmuebles urbanos (excluyendo garajes y trasteros), o una superficie construida de más de 1.500 m2.
  • La moratoria deberá ser aceptada obligatoriamente por el arrendador, a salvo que se haya alcanzado previamente un acuerdo entre ambas partes en cuanto a la moratoria en el pago, o en su caso, reducción consensuada de la renta.
  • Si el arrendador NO es un “gran tenedor”
  • Se ostentará derecho a solicitar un aplazamiento temporal y extraordinario en cuanto al pago de la renta; supeditado al hecho que dicho aplazamiento o en su caso, rebaja de la renta, no se haya pactado previamente entre las partes de forma voluntaria.
  • Se contempla la posibilidad de imputar la fianza pagada al pago de estas rentas, disponiendo el arrendatario del vencimiento de un año para reponer el importe de la fianza. Pero en aquellos supuestos en los que el plazo restante de vigencia del contrato resultare inferior a un año, la fecha de fin de contrato será la que resulte contemplada para el plazo límite de devolución de la fianza.