La ley establece un marco de protección a los deudores que, en muchos casos supera el marco previsto en la directiva comunitaria. Una de las principales novedades es el incremento del umbral de impagos indispensables para que una entidad bancaria estime el vencimiento anticipado previo a la ejecución. Dicho umbral (actualmente de 3 mensualidades de capital o intereses o cantidad equivalente) se eleva hasta a un 3 % del capital o 12 cuotas mensuales, si el impago sucede en la primera mitad del préstamo, o bien un 7 % del capital concedido o 15 cuotas mensuales, si el impago sucede a lo largo de la segunda mitad.

La denominada “nueva ley hipotecaria ” aprobada por el Congreso de los Diputados ratificando el texto aprobado por el Senado, y que regulará los contratos de crédito inmobiliario, pretende reducir los gastos asociados a modificaciones en los contratos hipotecarios, así como establecer diferentes medidas para aumentar la transparencia en las cláusulas y condiciones de los contratos hipotecarios.

Del texto que fue remitido por el Senado, se rechazó el hecho de condicionar la aplicabilidad de los arts. 14 y 15, que regulan la transparencia en la comercialización de préstamos inmobiliarios así como la comprobación del cumplimiento del principio de transparencia material.

La pretensión de la nueva ley, se dirige a la salvaguarda de los derechos e intereses delas personas físicas – deudores, fiadores o garantes, de préstamos que estén garantizados mediante hipoteca u otro derecho real de garantía sobre bienes inmuebles de uso residencial o cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir.

La nueva regulación establece normas de transparencia y de conducta que imponen obligaciones a prestamistas e intermediarios de crédito. E igualmente a sus representantes designados. Regula por otro lado, el régimen jurídico de los intermediarios de crédito inmobiliario y los prestamistas inmobiliarios, y establece el régimen sancionador para los incumplimientos de las obligaciones contenidas en la misma. 

Según la nota de prensa emitida por el Congreso:

“Además, se introducen a lo largo del articulado una serie de disposiciones cuya finalidad es reforzar determinados aspectos del régimen jurídico de contratación hipotecaria y de su vida contractual, referidos a determinadas situaciones que, en contratos de tan larga duración pueden producirse y deben tenerse en consideración, ya sea exigiendo mayores garantías, reforzando las existentes, estableciendo una regulación clara y sencilla que evite dudas interpretativas innecesarias o estableciendo mecanismos de solución de conflictos o situaciones que pudieran variar la situación del prestatario en las condiciones que contrató. El objetivo último es reforzar las garantías para los prestatarios en el proceso de contratación y evitar en última instancia la ejecución de este tipo de préstamos en vía judicial con la consiguiente pérdida de la vivienda”.

Esta norma que reforma de la Ley Hipotecaria, reduce el importe de las comisiones de cancelación anticipada de los préstamos a tipo variable hasta suprimirlas transcurridos el plazo de cinco años desde la vigencia del contrato. Asimismo, elimina la comisión a partir del tercer año en la conversión de tipo variable a fijo, y reduce los gastos de aranceles y notaría.

Por otro lado, la ley determina que, durante los siete días previos a la firma del contrato, el hipotecado deberá ser convenientemente informado del contenido del acuerdo así como la existencia de condiciones potencialmente abusivas u opacas. La intención de la norma es que los prestatarios puedan conocer con detalle y claridad exactitud el coste que en el medio y largo plazo supondrá para sus bolsillos, el tipo de financiación que contratan, permitiéndoles realizar una planificación financiera a largo plazo, favoreciendo igualmente la simplicidad en la redacción de los contratos, y por tanto, la transparencia de la información con los prestatarios. 

Como se ha indicado anteriormente, la nueva ley condiciona el inicio de la ejecución de un préstamo hipotecario al impago necesario de al menos nueve meses o cuotas, o en su caso, del 2% del capital concedido, durante la primera mitad de la vida del préstamo. A lo largo de la segunda mitad, el porcentaje asciende al 4% o en su caso el correspondiente a cuotas mensuales impagadas.

En cuanto al vencimiento anticipado regulado en el art. 24, será aplicable a aquellos contratos previos a su entrada en vigor, que incluyan condiciones de vencimiento anticipado. La modificación sin embargo deja al criterio del deudor, el tipo de qué régimen le resulta más favorable.

No fue sido aprobada por el Congreso la enmienda del Senado relativa al art. 29 de la LITPAJD, que implicaba para la adquisición de primera vivienda el tipo impositivo del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados para la compra de primera vivienda.

La nueva horma determina que el impuesto sobre actos jurídicos documentados, así como los gastos de notario, registro y gestoría serán sufragados por las entidades, mientras que, el cliente deberá abonar los gastos de tasación.