El Tribunal Supremo (TS) ha establecido por unanimidad la obligación de aplicar la ley que regula los créditos inmobiliarios, más conocida como Ley hipotecaria, por resultar más beneficiosa para el consumidor. En esta situación, se debería determinar en lo sucesivo, la nulidad de las cláusulas de vencimiento anticipado de un préstamo, lo que implica impedir la tramitación de procesos de desahucios que tengan menos de doce cuotas impagadas.

La ley hipotecaria, establece que la entidad acreedora únicamente puede tramitar el desahucio, si existen doce cuotas vencidas impagadas, o en su caso, el 3% del capital de la hipoteca, dentro de la primera mitad de la vida del préstamo, o bien 15 cuotas, o el 7% en la segunda mitad del mismo.

Siguiendo la doctrina fijada por El Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE), se determina que las cláusulas de vencimiento anticipado de préstamos hipotecarios resultaban abusivas y podían ser sustituidas, a salvo que el consumidor se expusiera a determinadas consecuencias que le resultarían en su caso, “especialmente perjudiciales”. Sin perjuicio de la anterior manifestación del TJUE, se abre la posibilidad de que sean los jueces finalmente los que adoptarían la decisión, en relación a la procedencia de sustituir el contrato una vez anulada la cláusula.

En estos momentos la doctrina de TS, fijada en sentencia reciente, y dentro del marco del criterio del TJUE, ha determinado de forma unánime la procedencia de la aplicación de la ley que regula los créditos inmobiliarios, por estimarla más beneficiosa para el consumidor.

El TJUE era contrario al hecho que una cláusula de vencimiento anticipado de un contrato de préstamo hipotecario declarada abusiva “sea conservada parcialmente mediante la supresión de los elementos que la hacen abusiva, cuando tal supresión equivalga a modificar el contenido de dicha cláusula afectando a su esencia”.

Según el criterio del TJUE, establece el TS que un contrato hipotecario no puede quedar sustituido sin la correspondiente garantía, es decir, el inmueble. En el supuesto de eliminarse la cláusula sobre la que se funda dicha garantía el contrato sería nulo. No obstante, esta interpretación conlleva efectos no deseados hacia el particular deudor, como la consecuencia derivada del hecho de verse obligado a devolver la totalidad del saldo acreedor del préstamo, y por otro lado, la pérdida de ciertas ventajas fiscales jurídicamente contempladas para la ejecución hipotecaria

En cuanto a las ejecuciones hipotecarias en curso, el TS determina que las situaciones en las que los préstamos vencieron de forma previa a la entrada en vigor de la ley hipotecaria de 2013, deberían ser sobreseídos por los Tribunales. Por otro lado, respecto a los préstamos vencidos de forma posterior a la fecha de entrada en vigor de la Ley, deberán contemplarse los criterios sobre los que se funda la ley de crédito inmobiliario recientemente aprobada.